Сегодняшняя геополитическая ситуация серьезно отразилась на рынке офисной недвижимости. В Санкт-Петербурге по результатам на конец третьего квартала 2022 года отмечен значительный рост вакансий площадей, при этом возросла и активность арендаторов.
В настоящее время количество свободных офисных помещений в городе насчитывает 0,35-0,6 млн. кв. метров. При достаточно большом разбросе этого показателя у разных аналитиков все они утверждают, что уровень вакансии достигает порядка 10% от всего объема предложения, составляющего около 4 млн. кв. метров. Данный показатель является рекордно высоким для Петербурга, однако он не критичен.
Уровень вакансии с начала 2022 года вырос на 3,2 п.п. или на 57,7% в абсолютных величинах. Скрытая вакансия площадей с возможным выходом их на рынок к концу года составляет 50-70 тыс. кв. метров. В связи с продолжающимся уходом зарубежных компаний и сохранением тенденции бизнеса работать на удаленке вакансия по итогам года может достигнуть 15%. Часть освобождающихся площадей будет предложена в продажу, большая из них – в аренду.
Наибольший рост объема свободных помещений показывают офисы в БЦ класса А https://airportcity.spb.ru/. Это связано как с их освобождением крупными IT-компаниями, так и с вводом в городе новых качественных бизнес-центров. С ростом объема предложения увеличилась активность арендаторов. У компаний появилась возможность улучшить качество офисного пространства и его местоположения.
Офисы, занимаемые ранее иностранными арендаторами, сегодня наиболее востребованы. Арендаторов привлекает их локация в центре города, наличие открытых пространств и помещений с дизайнерской отделкой. Подобные офисы имеют качественное техническое оснащение, современную меблировку, развитую инфраструктуру и множество дополнительных услуг. Наметился переезд в город компаний из Ленобласти, а также смена помещений класса В на офисы класса А. Спрос на помещения в бизнес-центрах класса А увеличился в сентябре нынешнего года на 24,8% по сравнению с сентябрем 2021-го.
По оценкам специалистов офисной недвижимости, величина объема арендованных площадей за третий квартал 2022 года достигла 81 тыс. кв. метров. Это превышает аренду за весь 2020 год на 22%. В эту оценку не вошла крупнейшая сделка компании «Газпром нефть» по аренде площади в 80 тыс. кв. метров в новом бизнес-центре класса А «Невская ратуша».
Сегодня лидерами спроса на офисные помещения являются нефтегазовые компании и отечественный IT-сектор, активно расширяющий свой штат. Большой интерес проявляют различные госструктуры, а также девелоперские, строительные и логистические компании. Это довольно крупные организации. Также активны на рынке фрилансеры. На этом фоне аналитики отмечают падение спроса среднего сектора. Однако даже при росте количества арендных сделок нынешний показатель чистого поглощения офисных площадей находится ниже нуля.
Отмечено значительное усиление на рынке офисной недвижимости позиции арендаторов. Ситуация отличается от сложившейся в период ковидных ограничений, т.к. компании уже не просят скидки, а просто покидают офисы. Тем не менее, по итогам третьего квартала это практически не сказалось на ставках аренды. В Петербурге для БЦ класса А средневзвешенная арендная ставка в месяц составляет 2378 руб. за кв. метр, для класса В — 1534 руб. за кв. метр. В дальнейшем снижение ставок возможно.
Объявленная частичная мобилизация несколько приостановила активность на офисном рынке. В сложившейся неопределенности некоторые компании взяли паузу в решении о переезде. По мнению аналитиков, влияние данного процесса на рынок можно будет оценить лишь к концу первого квартала 2023 года.
